Для крупных компаний рабочее место является местом силы. Для некоторых владельцев компаний важно создать комфортные условия для эффективной работы сотрудников, а также продемонстрировать статус и успешность организации.
Многие компании малого и среднего бизнеса арендуют офисы, потому что это дешевле.
Факторы, которые говорят в пользу инвестиций в рынок коммерческой недвижимости в России:
- рост рынка на 2-3% или 1,5 млн м² в год
- низкий порог входа на рынок, что позволяет работать небольшим компаниям
- спрос на использование офисов частными предпринимателями и фрилансерами.
В бизнес-проекте будет рассмотрен вариант небольшого бизнес-комплекса с офисной площадью 3500 м².
Срок окупаемости — 25 месяцев
Первоначальные вложения — 23 280 000 рублей
Точка безубыточности на 3 месяц
Средняя ежемесячная прибыль — 890 000 рублей
-
Общие показатели -
Оборудование -
Инвестиции
Основной пакет услуг:
1. Аренда офиса А и В классов.
Помещения A класса укомплектованы мебелью, офисным оборудованием и подключены к системам коммуникации АТС и интернет.
Помещения B класса включают только необходимую мебель и проведённые системы коммуникации.
Площадь арендуемых офисов 30-150 м². Допускается перепланировка помещений.
Средняя ставка аренды в центре — 700 рублей за м² в месяц. Это в два раза ниже среднерыночной цены. Ставка может меняться в зависимости от спроса клиентов на офисные помещения.
2. Оборудованный конференц-зал на 50 посадочных мест для проведения пресс-конференций, тренингов, семинаров.
3. Часть помещений на цокольном этаже 200-250 м² будет сдаваться коммерческим предприятиям: кафе, ресторан или столовая.
Центр оснащён круглосуточной системой охраны и пожарной безопасности.
В здании будет парковочные места на 30-40 машин.
Сильные стороны проекта: | Слабые стороны проекта: |
|
|
Возможности проекта: | Угрозы проекта: |
|
|
- Совокупный объем рынка аренды офисной недвижимости в России оценивается в 300-400 млрд рублей. Например, в Москве и Московской области в 2019 году будет построено и введено в эксплуатацию 1200 объектов коммерческой недвижимости.
- В среднем эксперты оценивают рост рынка на 2-3% в год. Причем значительное повышение спроса отмечено на помещения A класса и «зеленые офисы» — высокотехнологичные «умные дома». По предположениям к 2021-22 гг. рынок офисной недвижимости может подняться на докризисный уровень и составит более 1,5 млн м² в год.
- Большую долю рынка — 35% от объёма — составляют некоммерческие, финансовые и инвестиционные компании. На втором месте — компании из сферы телекоммуникаций, медиа и IT. Третье — производственные компании и сектор услуг.
- Средняя цена аренды офисов в стране зависит от региона. В Москве и Санкт-Петербурге средняя цена аренды офиса А класса равна 24000 рублей за 1 м² в год. В других регионах ставка может быть ниже на 20-30%.
Объем рынка, потенциал роста и средние показатели цен по аренде офисных площадей — обеспечивают доходности в 20-30%. Первый доход от инвестиций в проект можно получить уже через 2-3 года.
Основная задача арендодателя — создать комфортное и функциональное место для работы, оборудованное всем необходимым. На то, как привлечь клиентов и какую маркетинговую стратегию выбрать, влияет специфика бизнес-центра.
Целевая аудитория
- Компании-юридические лица — представители малого и среднего бизнеса, филиалы крупных корпораций, которые развивают бизнес в новом регионе. Они составляют 70-80% от объёма целевой аудитории.
- Частные предприниматели. Кроме офисных площадей, проектом предусмотрено сдача в аренду зон для коммерческих целей. Например, в бизнес-центре можно открыть кафе, салон красоты, ресторан или магазин канцелярских товаров. Объем таких клиентов составит 10-15%.
- Государственные, муниципальные и общественные организации —благотворительные фонды, образовательные учреждения, общественно-политические объединения.
- Конференц-зал можно сдавать для проведения корпоративных собраний, торжеств или пресс-конференции.
Реклама
- социальные сети, интернет рассылки
- сайт, где можно заказать функциональные помещения
- наружная реклама на баннерах и билбордах в деловой части города — на транспортных развязках, в аэропортах, на вокзалах
- публикации в деловых печатных изданиях
- предоставление площадок для конференций и выставок.
Ежемесячный рекламный бюджет проекта — 60 тысяч рублей.
Регистрация
Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.
Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.
Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:
1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.
2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.
3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).
4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.
5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.
6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.
7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.
На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.
Помещение
Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.
Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.
Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.
Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.
Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.
Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.
Функциональные зоны:
- клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
- конференц-зал
- хозяйственно-бытовая комната
- административная — офисы персонала, помещение для охраны
- коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи
- стоянка на 30-40 машин.
Оборудование
1.Система вентиляции и кондиционирования.
2.Система освещения.
3.Офисное оборудование для персонала (компл.).
4.Компьютерное оборудование (компл.).
5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.
6.Мебель для офисов (компл.).
7.Оборудование для конференц зала.
8.Мультимедийное оборудование.
9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).
10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.
11.Система видеонаблюдения и охраны.
В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.
Персонал | Кол-во | Зарплата на 1 сотрудника (руб.) | Зарплата Итого (руб.) |
|---|---|---|---|
Генеральный директор | 1 | 50 000 | 50 000 |
Заместитель гендиректора по коммерческой работе с клиентами | 1 | 40 000 | 40 000 |
Гл. бухгалтер — кассир | 1 | 40 000 | 40 000 |
Бухгалтер материального учета | 1 | 30 000 | 30 000 |
Сменный администратор | 2 | 27 000 | 54 000 |
Заведующий хозяйством | 1 | 26 000 | 26 000 |
Системный администратор | 1 | 30 000 | 30 000 |
Рабочий по уходу за зданием | 2 | 23 000 | 46 000 |
Электрик | 1 | 24 000 | 24 000 |
Садовник-дворник | 1 | 25 000 | 25 000 |
Общий фонд ЗП руб. | 365 000 | ||
Полный расчет ФОТ на 24 месяца с учетом премиальной части и страховых взносов представлен в финансовой модели.
Генеральный директор и его заместитель по коммерческой части работают по ненормированному рабочему графику. Оплата труда производится по схеме «оклад + премия». Размер премии зависит от выручки компании за месячный период.
Для сменных администраторов, курирующих повседневную деятельность центра, работают 12 часов за смену, по графику день через день.
Остальные сотрудники работают 5 дней в неделю.
Оплата труда для персонала производится по схеме «оклад + премия», начисляемая по итогам за квартал, полугодовой и годовой отчетный период.
Для обеспечения круглосуточной охраны офисных помещений центра и его периметра будут установлены средства видеонаблюдения внутри и снаружи, и заключен договор с ЧОП.
Инвестиции на открытие | |
Регистрация, включая получение всех разрешений | 1 500 000 |
Подготовка и утверждение проектной сметной документации | 800 000 |
Создание сайта плюс реклама на первый месяц | 110 000 |
Строительство объекта с общей площадью помещений 3500 кв. м | 15 000 000 |
Закупка оборудования | 5 570 000 |
Прочее | 300 000 |
Итого | 23 280 000 |
Ежемесячные затраты | |
ФОТ (включая отчисления) | 474 070 |
Долгосрочная аренда земельного участка 3500 кв. м. | 175 000 |
Амортизация | 43 611 |
Коммунальные услуги | 350 000 |
Реклама | 60 000 |
Расходы на клининговые услуги | 80 000 |
Расходы на содержание 1 кв. м офисной площади | 200 |
Расходы на услуги охраны ЧОП | 120 000 |
Итого | 1 302 881 |
Основные показатели рентабельности и эффективности проекта
Показатель | Значение |
Дисконтированный срок окупаемости, мес. | 25 |
Чистый дисконтированный доход, руб. | 6 007 427 |
Индекс прибыльности | 0,74 |
Внутренняя норма рентабельности,% | 77,02 |
Рентабельность продаж, % | 79% |
План продаж на 24 месяца с учетом сезонности, прогноз эффективности инвестиций и расчет экономических показателей бизнеса представлен в финансовой модели.
- риск снижения спроса на офисные помещения со стороны компаний, бизнесов из-за экономического кризиса или снижения общей деловой активности в городе
- риск конкуренции со стороны аналогичных бизнес-центров или крупных компаний, сдающих офисы в аренду
- риски, связанные с переводом сотрудников на удаленную работы
- повышение цен на коммунальные услуги и рост финансовых издержек на содержание здания центра, его помещений в надлежащем техническом состоянии.
Комментарии •0