Нужен ли Light Industrial российскому рынку коммерческой недвижимости?

Проблема дефицита качественных производственно-складских помещений небольшой площади, способных удовлетворить спрос малого и среднего бизнеса, в последние несколько лет экспертами поднимается регулярно. В передовых странах Light Industrial, который предусматривает строительство спекулятивных индустриально-складских объектов, сдающихся в нарезку отдельными секторами от 100 до 2500 кв. м, не только становится полноценным игроком рынка коммерческой недвижимости, но и выходит на ведущие позиции.

В Германии доля проектов формата LI занимает порядка 65% от общего объема производственно-складского рынка страны. В России суммарный ежегодный объем спроса на помещения данного формата оценивается в 1 миллион кв. м. Однако девелоперы эту нишу заполнять не торопятся.

Ключевыми потребителями проектов Light Industrial являются представители малого и среднего бизнеса, как правило, начинающие. Они не имеют финансовой возможности построить собственный склад или производственное помещение. Более того, стараются всячески минимизировать затраты, влияющие на итоговую стоимость производимой продукции, как следствие, на ее конкурентоспособность. Для текущей категории развитие Light Industrial, позволяющего арендовать небольшое качественное помещение по адекватной цене, жизненно необходимо.

Предпосылки активного развития малого и среднего бизнеса в России в долгосрочной перспективе существуют. Во-первых, санкции освободили множество ниш для российских предпринимателей. Во-вторых, в развитии малого бизнеса заинтересовано государство. В рамках реорганизации существующей экономической модели страны стоит задача увеличения доли самозанятого населения в ВВП страны в 2 раза, с 20 до 40%. Для чего уже создан ряд федеральных и региональных программы поддержки малого и среднего бизнеса.

В складском сегменте существенное влияние в формировании спроса на light industrial может оказать сфера e-commerce, которая даже в кризис показывает стабильный ежегодный рост на 25-30%.

Во-первых, экономические факторы. Нынешний уровень арендных ставок не позволяет окупать спекулятивные проекты. При этом новые помещения light industrial будут конкурировать с более дешевыми реконструированными объектами советского фонда. Из-за финансовой неустойчивости значительная часть целевой аудитории вряд ли будет переплачивать за аренду более качественных площадей при наличии более дешевых, хотя и менее подходящих, предложений.

Во-вторых, высокая степень риска, связанного с нестабильностью потребителей. Формат LI предполагает сотрудничество с большим количеством мелких арендаторов, которые из-за финансовой нестабильности предпочитают заключать краткосрочные договоры аренды. Это существенно увеличивает вероятность ротации арендаторов, которая делает практически невозможной оценку срока окупаемости и уровня доходности данных проектов, что накладывает обременение при желании продать актив. Также большое количество нестабильных арендаторов усложняет процесс управления самими объектами.

Однако варианты для развития формата в нашей стране существует. Самым очевидным выглядит реализация LI-проектов в отдельных благоприятных локациях. Например, в регионах с низкой вакансией и наличием дефицита именно качественных производственно-складских площадей либо в особых экономических зонах.

Также в России формат можно развивать по пути, отличному от передовых стран. А именно реализовывать LI-проекты, ориентированные не на аренду, а на продажу отдельных секторов, предварительно формируя пул клиентов. Это существенно снизит риски девелоперов.

Наконец, стимулировать развитие light industrial можно созданием государственных программ и программ государственно-частного партнерства в рамках поддержки малого бизнеса. Для этого необходимо создать условия для девелоперов и инвесторов, готовых вкладываться в подобные проекты: предоставлять налоговые льготы, дисконт на землю, оказывать помощь в подведении коммуникаций и др.

Таким образом, перспективы для развития light industrial на российском рынке коммерческой недвижимости существуют. Ключевым фактором является спрос со стороны потенциальных потребителей, который по оценкам экспертов будет плавно, но устойчиво расти. А по законам экономики любой спрос должен быть удовлетворен. Открытым остается вопрос, по какому пути пойдет light industrial в России?