Обзор рынка коммерческой недвижимости Казань 2013

Портал Beboss.ru подготовил аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости города Казани.

Казань — это один из самых инвестиционно-привлекательных рынков для строительства коммерческой недвижимости. Так, с 2003 до 2013 годы объем торговой недвижимости вырос приблизительно в 4 раза, офисных помещений — в 5 раз (правда, значительная часть площади пришлась на пристройки в жилых домах и реконструкцию старых зданий)! Сегодня на тысячу жителей города, по данным Colliers International, приходится почти 305 квадратных метров торговых площадей, что лишь на 50 метров ниже московских показателей. Причем, в отличие от ряда других городов-миллиоников, в которых показатель еще выше, большинство торговых площадей в Казани отличаются высоким качеством, находятся в торговых центрах. Спецификой казанского рынка коммерческой недвижимости является опережающий рост количества качественных торговых помещений над качественными офисными помещениями. Так, в городе по пальцам одной руки можно пересчитать бизнес-центры класса «А». Вместе с тем, очень много бизнес-центров классов «B» и «C». В категориях «А», «В+» и "В-«,количество свободных площадей не превышает 8%, в «А» классе —вовсе около 2%.

Но несмотря на активное строительство (которое в значительной степени ограничено лишь в историческом центре Казани), рост арендных ставок продолжается, не останавливаясь даже летом. Так, рост с начала года составил в среднем около 11,5% ,что выше показателя инфляции. Так, по данным местных риэлтерских агентств, цены на аренду офисов с начала 2013 года выросли в среднем на 8-12%, еще сильнее подросли ставки в торговых центрах — на 6-15%.

Но вследствие насыщения рынка, эксперты предрекают в скором времени некое охлаждение данного роста, вплоть до уровня годовой инфляции. Причиной этого, кроме перенасыщения популярных сегментов, являются и не лучшие макроэкономические показатели в российской экономике.

И пришел коворкинг

Для Казани последние годы характерно размещение торговых центров местного (районного) значения, это стало своеобразным переходом от строительства крупных, региональных торгов кластеров («Мега-Икеа», «Парк-Хаус» и т.п.) и строительство специализированных торговых центров («Леруа-Мерлен» и т.п.) Да и якорные арендаторы предпочитают размещаться в локальных торговых центрах («Ашан» — «Южный»), благо проводившаяся я в городе Универсиада-2013 решила большинство транспортных вопросов, увеличив коэффициент транспортной связанности районов города и сократив время поездки в среднем на 25%.

В сфере офисной недвижимости тенденции не столь яркие. Так, благодаря дополнительным обязательствам, накладываемым на застройщиков в центре города, офисные центры стараются строить в соответствии с исторической застройкой, рассчитывая преимущественно на самый массовый сегмент — «B»-класс. Новых офисных помещений «А» класса с возможностью свободной аренды или покупки, строится крайне мало. Но в планах инвесторов застройка левобережья Казанки, преимущественно высокоэтажными жилыми и офисными комплексами.

В Казани, согласно обновленным данным девелоперских агентств Cushman&Wakefield и Colliers International за июль, вырос объем качественных предложений в категориях «А», «В+» и "В-«,которые сегодня представлены 31 бизнес-центром, с общей площадью порядка 245 тыс. кв. метров. Эксперты связывают прирост в этой категории с форсированным завершением строительства многих объектов к Универсиаде 2013. Вторую «волну» девелоперы обещают к весне 2014 года, однако после этого объем ввода новых зданий офисной недвижимости, скорее всего, упадет.

Зато, в этом году до столицы Татарстана добрался и массово расцвел уже не новый московский тренд — коворкинг. Коворкинг или общее рабочее пространство, это сдача рабочего места, находящегося в общем торговом зале, в месячную или дневную аренду. Такое решение популярно как среди фрилансеров, так и начинающих предпринимателей. Рабочее место в казанских коворкинг-центрах стоит от 3 тысяч рублей в месяц, хотя переговорные комнаты и еще ряд услуг, предлагаются за отдельную плату. По классу они приблизительно соответствуют «B-» и «C».

Рейтинг недвижимости

Несмотря на строительство новых объектов коммерческой недвижимости (хороший рост показали офисная и торговая недвижимость), арендная ставка не только не уменьшается, но еще и растет.

Настоящим трендов в торговой недвижимости стало строительство в течение последних двух лет специализированных ТЦ и торговых комплексов районного масштаба. Сегодня в Казани, по данным 2Гис, около торговых комплексов, торгово-развлекательных центров, ТЦ, рынков и специализированных ТЦ, а также порядка 1,5 тысяч отдельно стоящих магазинов. Но наиболее привлекательными для большинства арендаторов являются торговые и торгово-развлекательные центры. Через них проходит наибольший поток клиентов, более высокие арендные ставки способны компенсировать больший оборот торговой точки.

Также, несмотря на некоторую перенасыщенность ТЦ в центре Казани, Советском и Ново-Савиновском районах, ощущается нехватка в традиционно промышленных Кировском и Авиастроительном.

Топ-10 самых востребованных ТЦ (согласно опросу местных предпринимателей и по данным риэлторских агентств):

*По информации местных предпринимателей, цена не указана в открытых источниках и является ориентировочной

Размещение в наиболее популярных торговых центрах в Казани стоит от 700 рублей, при этом, в менее проходимых торговых центрах цена аренды, зачастую, даже выше. Это касается, например, ТРЦ «Корстон», «Сувар-плазы» — рассчитанных на арендаторов, целевой аудиторией которых являются люди с достатком выше среднего.

Схожая ситуация и с арендой офисов. Стандартом для казанских БЦ стали охраняемые парковки, наличие современных коммуникаций, кондиционеров, видеонаблюдения, однако отдельные парковки зачастую создаются небольшие — до 30-50 машиномест. В последние годы наметилась тенденция к децентрализация бизнес-центров и перемещению их в жилые районы. Кром того, увеличивается количество офисов «С»-класса в жилых домах и зданиях.

Топ-10 самых востребованных бизнес-центров (согласно опросу местных предпринимателей и по данным риэлторских агентств):

Наиболее востребованными офисными помещениями в городе стали офисы классов «А» и «B+», тогда как раньше более востребованными офисы классов «B/B+» и «С+».

Складское братство

Но есть в Казане и такой вид коммерческой недвижимости, где цены примерно равны, вне зависимости от того, где находиться строение. Это складская недвижимость. Несмотря на то, что новых объектов в этом сегменте вводится немного, цены остаются стабильными и примерно одинаковыми, будто бы склады принадлежат одному собственнику (хотя компаний-владельцев десятки). Так, квадратный метр отапливаемого склада стоит порядка 350 рублей за квадратный метр. /Не отапливаемый склад можно снять и вовсе за 150-200 рублей за квадратный метр. Хотя склады можно снять практически в любом районе города, наиболее большие площадки сосредоточены в промзонах и вблизи казанской кольцевой дороги (БКК). Новые крупные площадки сегодня строятся в направлении Зеленодольска, где появиться крупный логистический центр и казанского аэропорта, где планируется строительство комплекса «Смарт-Сити». В отличие от жилой и торговой недвижимости, данное направление развития не особо интересно инвесторам. Такие проекты в городе занимают не более 3-5% от общих объемов инвестиций в коммерческую недвижимость.

Перспективы

В целом, казанский рынок насыщен самыми различными типами коммерческой недвижимости. Однако эксперты определяют несколько направлений, которые в ближайшее время получат развитие. Прежде всего, это преимущественное строительство бизнес-центров «А» и появление полноценных БЦ класса «А+». В сегменте торговых помещений прогнозируется рост небольших ТЦ и ТРЦ районного масштаба, в «отстающих» районах — Кировском, Московском и окраинных поселках — Юдино, Дербышки и т.д. В планах федеральных компаний и правительства России — создание логистического кластера в окрестностях Казани, очевидно, приведет в ближайшие 2-3 года к буму строительства складских и промышленных помещений.

Среди крупных проектов коммерческой недвижимости стоит отметить МФК «Кловер-Плаза», который соединяет в себе ЖК «Кловер Хаус» и офисно-торговый комплекс. Также, в планах начать строительство офисно-жилого небоскреба (40-50 этажей) около гостиницы «Ривьера», и офисно-жилого комплекса в районе третьей транспортной дамбы. Это проекты с лихвой могут покрыть необходимость в офисной недвижимости районов левобережья Казанки.

Сноска о типах офисной недвижимости:

Офисы класса «А» отличает наличие ресепшена, дизайнерского ремонта, высоких (от 3,6 метров), потолков, паркинга, системы кондиционирования, скоростных лифтов и собственной охраны.

Выделяют офиса класса A+, A, A-, известные также как А1, А2 и А3, в зависимости от представленных опций.

Офисы класса «В» — офисы класса «В» располагаются в реконструированных старинных зданиях и строениях современной постройки, модернизированных промышленных либо административных зданиях построенных на закате СССР. Часть офисов класса B находится в бывших бизнес-центрах категории «А» старше 5 лет. При наличии схожих услуг, эти здания обычно выглядят менее презентабельно, в них проведен более простой ремонт, упрощены системы вентиляции. В категории B различают офисы класса B+, B1, а также B2.

Офисы класса «С» как правило, создаются в не предназначенных для этого изначально зданиях. При этом, уже модернизированы в соответствии с современными требованиями — проведены коммуникации, установлены кондиционеры. Здания нередко располагаются в спальных районах. Обычно отсутствует полноценная парковка.

Офисы класса «D» — как правило, располагаются в жилых пристройках или старых зданиях без ремонта. Характерные черты класса D: непрезентабельный вид, неудобная планировка и устаревшие коммуникации, отсутствие систем кондиционирования.