Арендные ставки в знаменитом на всю Россию «Москва-сити» упали почти на 40% с начала кризиса. Тенденцию подхватили и в других российских мегаполисах, где аренда офисов дешевеет уже не первый год подряд. Что заставляет арендодателей «сбрасывать» цены?
«Москва-сити» теряет в цене
Консалтинговая компания Knight Frank проанализировала рынок офисной недвижимости Москвы и обнаружила, что с начала кризиса в 2014 году арендные ставки в одном из самых дорогих в мире офисных комплексов «Москва-сити» снизились с 830 до 514 долларов США за 1 кв. м. Таким образом, снижение составило 38%.
Стоит отметить, что стоимость аренды изменилась на всём офисном рынке Москвы в целом. По данным всё того же Knight Frank, в 2014-2015 гг. на 33% снизились ставки в Ленинградском деловом районе столицы, на 19% — в Павелецком, на 9% — в Белорусском. При этом средняя ставка по Москве в первом квартале 2016 года стала меньше на 36% в сравнении с предыдущим годом. По данным Cushman & Wakefield, сейчас она составляет 231 доллар за 1 кв. м.
Как видно, все приведённые выше цены обозначены в долларах США. Однако американская валюта значительно прибавила в цене с начала 2014 года и остаётся достаточно нестабильной, из-за чего компании-арендаторы предпочитают рублёвые расчёты.
В 2015 году, следуя тенденциям рынка, большинство собственников установили ставки в рублях или рублевом эквиваленте с фиксированным курсом доллара. Таким образом, ставки аренды снизились на 40-50% в долларовом выражении, порядка 20-25% — в рублевом, поясняет старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова.
Повлиял ли на столичный рынок коммерческой недвижимости кризис? По мнению Владимира Лупенко, генерального директора компании AKTIVO, занимающейся коллективными инвестициями в недвижимость, в снижении цен аренды офисов «замешан» не только он:
Дело в том, что ситуация на рынке офисной недвижимости пока далека от идиллии. Новые офисные центры, которые лишь недавно были сданы в эксплуатацию, сегодня достаточно часто стоят полупустыми. А «Москва-Сити» — это как раз такой случай, офисные площади здесь пока ждут своего арендатора.
Доводы в пользу того, что офисный рынок столицы перенасыщен предложениями, приводят и в Knight Frank. По данным аналитиков компании, в 2014 году в «Москва-сити» было введено 200 тыс. кв.м офисных площадей. Всего же по состоянию на 1-й квартал 2016 года в Москве представлено 15,5 млн кв.м офисов классов А и В.
Пустых площадей в классе А зачастую куда больше, чем в классе В. В том же «Москва-сити» пустует более 20% офисов класса А и лишь 3% офисов класса В. Похожая картина и в других округах Москвы. Исключение составляет лишь офисы в Ленинградском направлении, где класс А свободен на 11%, а класс В — на 17%.
Основная причина тому — цена. Минимальные арендные ставки в классе В зачастую вдвое ниже, чем в классе А. Кроме того, класс В просто не рассчитывается в американской валюте. В итоге компании, пострадавшие от кризиса, выбирая класс В, получают возможность значительно снизить издержки.
Однако снижение арендных ставок в классе А принесло свои плоды. Елена Денисова, старший директор отдела офисных помещений CBRE поясняет ситуацию:
В 2015 году объем заключенных сделок в классе А был сопоставим с объемом в классе В, так как снижение запрашиваемых ставок позволило арендаторам улучшить качество офиса без увеличения бюджета. Также на рынке есть примеры, когда качественные здания годами не могут найти своего арендатора, а есть примеры, где здание арендуется/покупается еще на стадии строительства.
И тем не менее, аренда офисов класса В, как правило, обходится компаниям дешевле. При этом большинство фирм не готовы тратить деньги на аренду офиса в престижном месте. В нынешней экономической ситуации они предпочитают жертвовать качеством своей «жилплощади» ради экономии.
Делайте ставки, господа
Москва и Россия — разные страны, в шутку говорят обыватели. Но шутки шутками, а игнорировать различия между разными регионами РФ не стоит, особенно в плане коммерческой недвижимости. Ставки аренды офисов в Москве и других городах-миллионниках, а также доля вакансий, могут различаться в разы. Однако общая тенденция на снижение ставок всё-таки характерна для большей части российских мегаполисов.
По данным Domofond, в большинстве крупных городов РФ в январе-мае в сравнении с прошлым годом цены на офисную недвижимость снизились от 2% в Воронеже до 8% в Красноярске. Но есть и те города, где средняя ставка выросла, например, Омск, где прирост составил 3%, и Волгоград, где аренда подорожала на 5%.
Если говорить о крупных городах, численность населения которых, тем не менее, не достигает 1 млн человек, разброс в динамике арендных ставок будет ещё более разительным. К примеру, по данным «Росриэлт», с начала года сильнее всего подешевели офисы в Тольятти (- 56,61%). Но есть и такие населённые пункты, где арендные ставки значительно выросли: Улан-Уде (44,49%), Нижний Тагил (34,6%), Кемерово (25,68%).
Данные по одним и тем же городам, предоставляемые разными источниками, значительно различаются, поскольку каждый составляет аналитику, опираясь на собственную базу объектов. Но общая картина по стране довольно ясна. Старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова сообщает:
В городах-миллионниках ставки аренды качественных офисных помещений с конца 2014 года, по нашей оценке, снизились в среднем на 20% и на сегодняшний день остаются на том же уровне. Многие региональные арендаторы готовы к переезду в случае индексации ставок собственником.
Для бизнеса в большинстве городов вопрос экономии стал критическим. Во время кризиса компании столкнулись со снижением прибылей и жёсткой необходимостью сокращать издержки. В том числе речь идёт и об урезании расходов на аренду офиса. Как следствие, фирмы ищут офисы «попроще» и подешевле, или рассматривают альтернативные варианты. Представитель «Коворкинг 14» Роман Борисов делится наблюдением за рынком офисной недвижимости:
В кризисное время компании начинают пересматривать бюджеты. То, что до недавнего времени казалось нормальным расходованием средств, сейчас уходит на второй план. Теперь просторные приемные российских компаний переезжают в более компактные помещения в виду сокращения трат на аренду. Более того, многие организации среднего и малого бизнеса переходят на новые форматы организации рабочего места и рассматривают такие варианты, как коворкинги.
Что в этой ситуации остаётся арендодателям, лицом к лицу столкнувшимся с экономными арендаторами? Прислушиваться к их потребностям и идти на уступки, снижая арендные ставки. Только в этом случае они не рискуют остаться с пустыми помещениями. Ведь те, кто платить за аренду не в состоянии, всё равно не останутся в непомерно дорогом офисе.
Однако будущее рынка коммерческой недвижимости не так уж мрачно. К примеру, сегмент торговых площадей пострадал не так сильно, а спрос среди арендаторов в нём возрос. Что же касается офисной недвижимости, здесь, по словам Елены Денисовой из CBRE, как в Москве, так и в России в целом дальнейшее снижение ставок маловероятно. На текущий момент ставки остаются уже третий квартал подряд относительно стабильными, что может свидетельствовать о достижении «дна».
А вот вопрос о том, ждать ли до конца года дальнейшего снижения арендных ставок, остаётся открытыми. Дальнейшая динамика цен и само состояние рынка офисной недвижимости будет зависеть от изменений в экономической ситуации в стране в целом.
Комментарии •0