Стоимость аренды офиса в Москве. Как изменился рынок в столице и регионах?

Предыдущие несколько лет оказались достаточно сложными для офисной недвижимости. Ставки падали даже в раскрученных бизнес-центрах столицы, а арендаторы съезжали, стремясь «урезать» необязательные расходы. Продолжился ли тренд на снижение показателей в 2017 году? И как рынок изменился за прошедшее время?

Чтобы ответить на эти вопросы, БИБОСС сравнил данные по рынку офисов в девяти городах-миллионниках РФ, расположенных в различных экономических районах.

Москва

В минувшем 2016 году московский рынок аренды офисов постепенно начал возвращаться к докризисным показателям. В частности, стабилизировались арендные ставки и сократился объём вакансии. По данным CBRE в конце 2016 года доля свободных площадей составила 15,9%. Этот показатель на 1,8% ниже, чем в 2015 году. Причем количество площадей, не занятых арендаторами, снизилось и в классе А, и в классе В. Но, стоит отметить, что бизнес предпочитал арендовывать помещения более высокого класса. «При выборе локации арендаторы уделяют значительное внимание наличию парковочных мест для сотрудников: это связано с инициативами московских властей по расширению территории платной парковки» — отмечает интересную особенность директор по развитию УК «ИТКОЛ» Игорь Кабатов.

Ставки аренды остались примерно на том же уровне, что и в 2015 году. Разница лишь в том, что сегмент В перешёл на расчёты в рублях из-за нестабильного курса валют.

Основной причиной стабилизации на рынке офисной недвижимости Москвы стало снижение ввода новых объектов в эксплуатацию. По правде говоря, показатель стал минимальным за последние 10 лет. К примеру, в классе А появилось всего лишь три новых объекта. «В этом году ожидается появление отложенных объектов — сообщает управляющий партнёр PRIDEX Сергей Кудрявцев. — Планируется ввести в эксплуатацию несколько крупных проектов, к примеру, IQ-квартал и Neopolis».

Санкт-Петербург

А вот северная столица на дефицит новых офисных площадей пожаловаться не может: прирост к 2015 году составил 46%, свидетельствуют данные Colliers International. Правда, большую часть из них компании построили сами для себя. Но в целом по рынку было введено рекордное количество площадей.

А вот доля вакантных площадей на рынке Санкт-Петербурга снизилась до 9,2%. Напомним, на конец 2015 года этот показатель составлял 12,2%. При этом в классе А свободных площадей стало на целых 7 процентных пунктов меньше, а вот в классе В снижение вакансии составило всего 0,5%.

Средняя арендная ставка в сравнении с 2015 выросла на 6%. При этом в классе А ставки выросли больше, чем в классе В.

Ожидается, что в 2017 Санкт-Петербургу не удастся побить прошлогодний рекорд. Причина та же, что и в Москве: девелоперы не хотят вкладывать деньги в новые объекты, не имея никаких гарантий от потенциальных арендаторов. По этой причине бизнес, скорее всего, столкнётся с нехваткой недорогих качественных площадей. Выход из ситуации в Colliers International видят в том, чтобы арендовать площади класса С, которые, вероятно, будут реновированы.

Новосибирск

Третий по численности населения город России испытывает небольшой дефицит качественной недвижимости. Объём качественного предложения, по данным CBRE, составляет немногим более 205 тыс. кв. м. В ближайшее время ситуация не изменится: к запуску не намечено ни одного объекта с характеристиками класса А.

Что касается вакансии, её доля на рынке составила 6% в начале 2017 года. Это на 2,6% ниже показателя 4 квартала 2016 года.

При этом о росте арендных ставок говорить не приходится. Напротив, в сравнении с концом 2016 года в 2017 году средневзвешенная ставка снизилась почти на 9%. Хотя весь предыдущий год цена росла, поэтому вероятно, что снижение ставок — сезонное явление.

Екатеринбург

Город весьма сильно ощутил на себе ударивший в 2014 году кризис. Девелоперы увязли в экономических трудностях, из-за чего сдача ряда объектов (например, БЦ «Демидов») перенеслась с 2015 на 2016-2017 годы. Плюс до недавнего времени снижались ставки аренды офисной недвижимости: ещё в апреле 2016 эксперты пророчили им стагнацию и в целом называли рынок депрессивным.

Однако, судя по всему, город если и не ожил, то ситуация медленно пошла на поправку. В частности, по данным CBRE, в начале 2017 года ставки аренды выросли на 1,5% в сравнении с концом 2016 года, составив 934 руб. за 1 кв. м. В то же время, на 1,8% снизилась вакансия, достигнув отметки в 11,2%.

Говоря о требованиях к помещениям, стоит отметить, что в Екатеринбурге, в отличие от Москвы, наибольшим спросом пользуются офисы класса В. Их в 2017 году рассматривало 50% арендаторов. Классом А заинтересовало вдвое меньше участников.

Казань

Столица Татарстана — один из немногих городов, где вакансия в 2017 году увеличилась. Рост, по данным CBRE, составил 0,6%. При этом стоимость аренды довольно ощутимо снизилась: средневзвешенная ставка достигла 790 руб. за 1 кв. м, потеряв 4,4%.

По словам экспертов, на офисные помещения претендуют в основном крупные компании, которые ждут к себе особенного отношения. Такие игроки хотят сниженных ставок и долгосрочных контрактов, во время действия которых цена не будет резко расти.

Строительство большинства проектов в городе заморожено. В течение 2016 года в Казани появился лишь один новый объект — вторая очередь БЦ «Татария». Но к возведению намечено несколько новых офисных помещений.

Нижний Новгород

В настоящий момент в Нижнем Новгороде площади в аренду в бизнес-центрах класса В превышают класс А более, чем в два раза. Тем не менее, класс А пользуется большей популярностью, и его вакансия по данным CBRE составляет около 3,3% по сравнению с классом В, где этот показатель составляет 6,5%.

«После падения в 2015 году мы наблюдаем стабилизацию арендных ставок в 2016 году и пока не ожидаем дальнейшего роста по причине малой вакансии и практически полного отсутствия ближайшего ввода новых площадей, за исключением офисных помещений в составе МФК „Мещерское озеро“» — сообщает консультант отдела услуг корпоративным клиентам CBRE Иван Козис.

Ростов-на-Дону

Ростовкий офисный рынок весьма полно ощутил на себе влияние кризиса. Во многом этому поспособствовала его структура: предложение превышает спрос. В 2017 году в сравнении с концом 2016 вакансия увеличилась на 2%, поскольку многие арендаторы офисов — небольшие компании, которые не смогли пережить экономических потрясений и съехали. Хотя свою лепту вносит и тот факт, что в городе не прекращается ввод новых объектов.

Но невзирая на это цена офисной недвижимости начала расти. По данным CBRE в 2017 году средневзвешенная ставка составила 965 руб. за 1 кв. м, что на целых 7% больше показателя конца 2016 года. По словам игроков рынка коммерческой недвижимости, в 2015-2016 гг. ставки неуклонно падали, и в классе В даже можно было арендовать офис по цене ниже 600 руб. за 1 кв. м. Ожидается, что ставки продолжат незначительно расти, поскольку город готовится принять Чемпионат мира по футболу в 2018 году, что подстегнёт активность арендаторов.

Красноярск

Профицит офисной недвижимости — одна из основных характеристик рынка Красноярска. Именно поэтому средневзвешенная арендная ставка идёт на снижение. По данным CBRE, с начала года она понизилась на 1,9%, достигнув отметки в 757 рублей. В течение всего 2016 года арендные ставки также снижались. По некоторым данным, цены на офисы класса А просели в прошлом году на 18-25%, на офисы класса В — на 35%.

При этом в городе было введено пять новых бизнес-центров. Не исключено, что в такой ситуации ставки будут продолжать снижаться: собственникам зданий придется приложить немало усилий, чтобы привлечь арендаторов.

Несмотря на сложную ситуацию на рынке Красноярска, доля пустых помещений всё-таки снизилась с 16,3% до 14,3%. Тем не менее, вакансия остаётся самой высокой в сравнении с другими миллионниками.

Воронеж

Общие для всего рынка коммерческой офисной недвижимости тренды характерны и для Воронежа. В частности, речь идёт о снижении темпов ввода новых площадей. Это и не удивительно, если учесть, что рынок города насыщен. Правда, качественного предложения не так уж много — 107,02 тыс. кв. м по данным CBRE. Большой процент рынка занимают не модные бизнес-центры, а помещения в бывших НИИ и административных зданиях предприятий.

Несмотря на профицит предложения, вакансия в городских БЦ снизилась на 4,5% в начале 2017 года. Это самый большой скачок среди всех миллионников. Но при этом и обвал цен на офисную недвижимость оказался одним из самых значительных. В начале 2017 года средневзвешенная ставка опустилась на 8,3%, составив 761 рубль за 1 кв. м.

Арендовать офис недорого. Что происходит со ставками и рынком?

Нельзя не отметить, что сложная экономическая ситуация так или иначе сказалась на рынке офисной недвижимости всех рассмотренных городов-миллионников РФ. Причём в большинстве случаев произошли одни и те же изменения:

1. Снизился ввод новых объектов. Как в столице, так и в регионах девелоперы стали медленнее работать над уже имеющимися проектами либо вовсе заморозили их. Исключением стал разве что Санкт-Петербург с его рекордным приростом площадей. Причина проста: девелоперы боятся не «отбить» вложенные средства, а потому берутся за работу только при наличии крупных якорных арендаторов. И этот тренд вряд ли поменяется в ближайшем будущем.
2. Снизилась вакансия в действующих бизнес-центрах. Это — закономерное следствие снижения ввода новых объектов. Чем меньше на рынке площадей, тем меньше из них пустует. Ведь число арендаторов, как ни странно растёт. Кроме того, многие крупные компании с устойчивым финансовым положением отметили снижение стоимости аренды, а потому поспешили занять площади на выгодных условиях.
3. Замедлилось снижение арендных ставок. Судя по всему, стоимость аренды уже не будет резко снижаться, как это было в 2015 году, а, напротив, стабилизируется на определённой отметке. Тем не менее, ощутимого роста в большинстве случаев также ждать не стоит.

Рынок аренды офисов. Что говорят эксперты?

Кудрявцев Сергей, Управляющий партнер PRIDEX:

Последние несколько кризисных лет арендаторы шли по пути оптимизации затрат на обеспечение офисных помещений. Когда же падение ставок приостановилось, компании стали задумываться об обустройстве и создании максимального комфорта для работы.

Пик падения спроса прошел, однако экономическая ситуация все еще недостаточно стабильна, чтобы строить делеко идущие планы. Мы надеемся, что рынок вошел в стадию стабилизации.

Олеся Дзюба, директор отдела исследований рынка CBRE:

Офисный рынок в крупных региональных центрах с населением более 1 млн человек остается в стадии развития. Девелопмент офисной недвижимости в таких городах находится в состоянии стагнации по причине неопределенности в экономике в совокупности с неразвитым спросом.

Однако сложно говорить о каких-либо очевидных тенденциях на региональном офисном рынке, ввиду того, что в регионах спрос формируется по-разному. Стагнация в девелопменте, вероятнее всего сохранится, тем не менее, в случае улучшения общей экономической ситуации в стране, мы сможем наблюдать активизацию строительства офисных центров и как следствие повышение вакансии.

Игорь Кабатов, партнер, директор по развитию УК «ИТКОЛ»:

Московские офисные арендаторы стремятся улучшить качество и местоположение своего офиса и одновременно оптимизировать затраты на аренду. Следствием этого стало снижение уровня вакантных площадей. При этом средние ставки аренды в 2016 году существенно снизились.

В 2017 году рынок офисной недвижимости Москвы преодолеет нижнюю точку активности, а о наращивании темпов строительства новых офисных объектов можно будет говорить только в 2018 году. Темпы ввода новых объектов по сравнению с предкризисным уровнем останутся низкими, и выбор крупных офисных блоков будет небольшим. По предварительным прогнозам, вакантность в 2017 г. составит приблизительно 16–19%. Объём свободного предложения в 2017 году может вырасти за счёт отложенного высвобождения ранее занимаемых площадей.

Проще говоря, столичный и региональный рынки уже успели пережить довольно ощутимое снижение в 2015-2016 гг., достигнув дна. Сейчас же девелоперы, собственники и арендаторы худо-бедно научились жить в нынешних условиях, и ситуация в сегменте офисной недвижимости стабилизировалась.