Как открыть гостиницу?

Каждый из нас в жизни хоть раз сталкивался как с арендой жилья на длительный срок, так и с поиском жилья для остановки на пару дней в каком-либо городе, поиском отеля для отдыха. Сфера туризма и гостеприимства растёт и развивается, предлагая своим постояльцам всё новые услуги. Этот бизнес имеет множество направлений: кто-то открывает огромный отель, а кто-то создаёт мини-отель в нескольких квартирах. По некоторым данным, большая часть клиентского потока приходится на отели малых форматов, так как именно здесь они находят за умеренную плату уют и простоту вместо обезличенного подхода сетевых гигантов. Как найти свою нишу в таком потоке спроса и организовать эффективную сдачу недвижимости, порталу БИБОСС рассказала Анна Катаева, которая своим примером доказала, что этот бизнес доходный и стабильный, а также позволяет постоянно общаться с интересными, путешествующими людьми. В её управлении в жилом доме находится мини-отель, включающий в себя номера — квартиры-студии.

Раньше считалось, что мини-отели востребованы в городах-миллионниках или курортных зонах, сейчас возможность экономного проживания ценится в любом городе. Одна из причин быстрого развития данного бизнеса — хорошая востребованность у клиентов, особенно в средней ценовой категории. Однако в большом спектре необходимо правильно найти свою нишу. Для официального оформления крупной гостиницы нужно приобрести или построить здание, что не так просто. А для мини-отелей эта проблема снята: они могут располагаться в жилых помещениях, то есть квартирах, как купленных в собственность, так и арендованных.

Но всё равно нужно определиться, какого формата мини-отель вы собираетесь открыть: покупать или арендовать целое жилое здание или организовать его в жилых помещениях (квартиры, коммунальные квартиры, комнаты в общежитии). Первый вариант — дорогостоящий, с вложениями и оформлением большого количества документов, второй более экономный и быстрее окупается (к тому же, если вы только начинаете данный бизнес, то лучше начать именно с него). После необходимо провести аудит рынка и аудит конкурентов. Ёмкость рынка нужно смотреть в широком диапазоне: какие есть отели, какие номера они предлагают и по какой стоимости. Анализ конкурентов по мини-отелям, квартирам на сутки проводится по стоимости и длительности сдачи. По ценовому диапазону мини-отели делятся на хостелы с очень демократичными ценами, домашние отели эконом-класса и апартаменты среднего и бизнес-уровня.

Владельцы мини-отелей всё чаще и чаще отказываются от услуг почасовой аренды: во-первых, затраты на обязательную уборку помещения после ухода гостей не покрывают полученного дохода, а во-вторых, эта услуга портит репутацию, так как пользуются ей зачастую для интимных встреч.

Что касается набора дополнительных услуг, то здесь всё организуется на ваше усмотрение (бюджет и возможности): к примеру, можно заключить договор с расположенным рядом фитнес-клубом и предлагать клиентам посещение фитнес-зала со скидкой. Очень выгодно заключить договор с местными турагентствами и экскурсионными организациями на предоставление услуг по размещению туристов. Это поможет вам избежать простоя номеров и создаст дополнительную рекламу по выгодному «сарафанному радио»: гости вашего отеля расскажут о вас в своём городе. Люди очень доверяют личному опыту, впечатлениям и советам тех, кто уже проживал в этом месте.

Точную сумму назвать невозможно. Она зависит от различных факторов: арендное ли это помещение или ваша собственность, какого уровня вы сделаете ремонт и купите мебель. Если жилье арендное, то хозяева зачастую предоставляют мебель. А для покупки простой мебели для однокомнатной студии сумма не выйдет далеко за 50 тысяч. На постельное белье, тапочки, полотенца, посуду, гигиенические средства уйдёт плюс-минус 15 тысяч. Далее умножайте на количество номеров. Экономить на мебели и сантехнике не стоит, дороже будет их часто менять.

При создании мини-отеля основная часть расходов (75%) уходит на приобретение или долгосрочную аренду помещения, 15% — на ремонт, закупку мебели, 10% — на рекламу, покупку белья, расходных материалов.

Для квартирного отеля схема действий весьма проста: покупаются или берутся в аренду несколько квартир в доме, ремонтируются, закупается мебель, юридически оформляется бизнес, даётся реклама в интернете на тематических сайтах. Стоит отметить, что этот бизнес «уходит» в интернет, в прошлом остались объявления в газете. Почти каждый ищущий жилье пользуется сервисами типа Суточно, Авито, Островок, Юла, Циан, и другими сайтами посуточной сдачи.

На этих же сайтах люди очень активно оставляют свои отзывы, поэтому следует тщательно подбирать персонал, так как недочёты в его работе сразу находят отклик у клиентов. И желательно не пользоваться разовыми услугами клининговых компаний, а трудоустраивать сотрудников, которые будут постоянно нести ответственность за качество уборки помещений. Администратор, который заселяет и объясняет гостям, как всё устроено в номере, должен быть человеком не только пунктуальным, но и радушным, готовым ответить на интересующие вопросы гостей, которые находятся первый раз в этом месте. Также нужно постоянно работать с персоналом: проводить с ними собрания, учить гостеприимству и умению всегда быть позитивным на работе, так как настроение — это немаловажная часть впечатлений у гостей не только от отеля, но и от города в целом.

Это один самых сложных и ключевых моментов. От него в большей степени будет зависеть успех или неуспех всего дела.

Выбор места зависит от того, на какую аудиторию вы рассчитываете. Удобен центр и историческая часть города: здесь часто будут останавливаться туристы, так как близко располагаются достопримечательности, и в центре хорошая инфраструктура. Но в центральных районах высокая конкуренция, поэтому стоит хорошо изучить ситуацию. Возможно, в спальном районе вашего города находится предприятие или организация, куда часто приезжают в командировку. Тем самым так же вы займёте хорошую нишу.

Что касается перепланировки помещения, то лучше определиться: так ли она необходима? Согласование с чиновниками и получение разрешения на перепланировку — дело хлопотное, долгое и дорогостоящее. Ведь преимущество мини-отеля в том, что здесь человек чувствует себя как дома. Это создаёт больший уют и вызывает больше доверия. Поэтому постарайтесь создать в номерах домашнюю душевную атмосферу, можно придумать и «фишки» в оформлении помещения: это цепляет взгляд и запоминается. Главное, чтобы даже хостел не выглядел как общежитие, а был чистым и стильным.

Официальной классификации относительно мини-отелей нет, Федеральное агентство туризма относит к малым гостиницам те, чьё количество номеров менее 50. Общепринятая классификация владельцев этого бизнеса: мини-отели в нежилом фонде (10-15 номеров), мини-отели квартирного типа (до 10 номеров). По статистике, почти 80% мини-отелей находятся в собственности у физических лиц, которые сдают в аренду посуточно помещение путём оформления договора с постояльцами.

Оформление бизнеса начинается с регистрации ИП или открытия ООО, получение лицензии на данный вид деятельности не требуется.

Гости могут попросить предоставить документы для отчётности, что останавливались в вашем мини-отеле. Для этого им нужен кассовый чек, договор формы 3-Г. Для выдачи чеков необходим кассовый аппарат, который регистрируется в налоговой, либо можно использовать чекопечатающую машинку, которая нигде не фиксируется. Если вы используете пересдачу квартир, необходим договор аренды от собственника, в котором должен отсутствовать пункт на запрет субаренды. Также лучше застраховать помещение и ремонт в нём.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 16 февраля 2019 года №158 все гостиницы должны проходить официальную классификацию по системе, в которой предусмотрено шесть категорий: «пять звёзд», «четыре звезды», «три звезды», «две звезды», «одна звезда», «без звёзд». Классификация гостиниц проводится аккредитованными организациями. По её результатам выдается свидетельство о присвоении определённой категории на 3 года.

• Анализ рынка по сдаче в наём недвижимости;
  
• Анализ конкурентов (расположение, цены и т.д.);
  
• Разработка бизнес-плана и плана открытия;
  
• Регистрация ИП или ООО, постановка на учёт в налоговой инспекции;
  
• Поиск помещения;
  
• Оценка места аренды, выбор оптимального варианта;
  
• Заключение договора аренды;
  
• Косметический ремонт (если необходимо);
  
• Закупка мебели, постельного белья и т.д.;
  
• Фотосессия;
  
• Поиск и трудоустройство персонала (горничная, администратор);
  
• Заключение договоров с системами бронирований, реклама;
  
• Разработка акций, скидок;
  
• Поиск бухгалтера на аутсорсинге;
  
• Праздничное открытие.

Владельцы бизнеса говорят, что окупаемость приходит быстро. Ремонт долго остаётся в сохранности, потому что при посуточной сдаче он изнашивается меньше, чем когда люди живут постоянно.

Что касается ценообразования, то его определяет рынок. Но и ценами можно оперировать: если большая заполняемость в отеле, то цену можно завысить, и, наоборот, при спаде спроса снизить цену. В этом помогут и интернет-сервисы: на том же сайте Booking часто устраиваются скидки и специальные предложения. Увеличить прибыль можно также за счёт продажи сувениров или напитков и снеков (только на продажу алкоголя необходима лицензия). Можно пойти дальше и предлагать трансфер или экскурсионную программу — целое поле для творчества!